Непростой выбор

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004–2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м. Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало. Главное, что интересовало российского покупателя, – близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.
В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.
Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.
Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров
Заместитель генерального директора компании «АДС Черногория» Михаил Травкин говорит о преимуществах сложившейся ситуации для клиентов: «Цены снизились до уровня 2004–2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты».
«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет, – добавляет Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence. – Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».
Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.
«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро», – говорит руководитель отдела продаж и маркетинга компании Montenegro Venture Partners Ксения Хохрякова.
Такая ситуация на рынке недвижимости, по словам директора агентства Kotler Consult Сергея Котлера, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное
Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.
В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году. Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.
Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий. В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены. А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.
«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, – рассказывает Ксения Хохрякова. – Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства – сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.
«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии, – поясняет Сергей Котлер. – Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов – юристов или риэлторов».

Дома с историей
Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000–600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле», – говорит Ксения Хохрякова.
У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто – вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества, – рассказывает Михаил Травкин. – Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».
Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый. Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.
К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа – и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

Марина ШОНИЯ

Инвестиции в Черногорию привлекают россиян и европейцев 17.10.2007

Россияне уже не первый год покупают недвижимость в Черногории. За небольшие деньги здесь можно обзавестись домиком или квартирой и проводить отпуск на море. Немаловажное обстоятельство — нет никаких ограничений для граждан России, желающих приобрести подробнее ...

Что гарантирует leaseback 31.03.2010

Leaseback – новая для россиян схема инвестирования в недвижимость. Жилье в этом случае вряд ли станет «вторым домом», зато послужит достойным объектом для вложений и при грамотном подходе сможет стать самоокупаемым. подробнее ...

Черногория в фокусе 31.03.2010

С чем эксперты связывают перспективы черногорского рынка недвижимости? Чем он может быть интересен российскому покупателю в существующих условиях? Эти вопросы обсуждались на круглом столе, который состоялся 28 января в «Президент-Отеле». подробнее ...

Зимние контрасты 01.12.2009

Казалось бы, лучше россиян Черногорию знают только сами черногорцы. Но когда речь заходит о зиме, эта страна кажется нам terra incognita. подробнее ...

Покупка недвижимости на юридическое лицо 01.11.2009

Покупка недвижимости на юридическое лицо – что это значит? Гарантии безопасности сделки или дополнительные риски? Непредвиденные расходы или возможность сэкономить? подробнее ...

Райко Куляча: «Будва — открытый город» 01.09.2009

В Черногории немало прекрасных уголков, вряд ли кто-то поспорит с тем, что именно Будва – самый популярный курорт страны. подробнее ...

Свежий взгляд на Черногорию 01.07.2009

Как сообщалось, 21 апреля были подведены итоги конкурса, который проводили компания «БЕСТ-Недвижимость» и журнал Homes Overseas. А уже 9 мая черногорские партнеры принимали победителей на берегах Адриатического моря. подробнее ...

Черногорское предприятие 01.06.2009

На малые и средние предприятия в Черногории большие надежды возлагают и власти, и сами предприниматели. Легкость регистрации фирмы и умеренные налоги побуждают открывать здесь бизнес не только местных жителей, но и россиян. подробнее ...

Черногорские качели 01.05.2009

В последние годы на черногорском рынке недвижимости спрос, цены и качество проектов постоянно росли. Сейчас, в условиях стагнации, долгосрочные прогнозы экспертов оптимистичны, а краткосрочные – противоречивы. подробнее ...

Черногория - власть закона 01.03.2009

В середине прошлого года в Черногории были введены изменения в законодательство, регулирующие строительную отрасль и совпавшие по времени с ослаблением спроса на недвижимость со стороны иностранцев. подробнее ...

Черногория: многоликая и желанная 01.02.2009

Совсем небольшая Черногория – очень разнообразная страна, каждый регион которой по-своему привлекателен и имеет неповторимый характер и колорит. подробнее ...

Черногорский тренд 01.01.2009

Окончательно отделившись от Сербии в 2006 года, Черногория стала пробивать себе дорогу в Евросоюз. Буквально на глазах черногорский рынок недвижимости проходит все стадии своего развития, а у россиян есть масса возможностей стать его игроками. подробнее ...

На склонах Черных гор 01.11.2008

Из-за балканских событий конца XX века зимние курорты Черногории долгое время находились не в лучшем состоянии - теперь, можно утверждать, что покупка недвижимости на севере Черногории рано или поздно принесет значительный доход. подробнее ...

Начало новой эры 01.10.2008

Наступившее тысячелетие принесло Черногории инвестиционный бум: год от года иностранные вложения в экономику страны росли, причем в геометрической прогрессии. подробнее ...

Черногорцев вольный край 01.09.2008

Российско-черногорские отношения имеют многовековую историю. Принцессы Черногории учились в Санкт-Петербурге, в королевском дворце висят портреты русской царской фамилии. подробнее ...

Сделка по-черногорски 01.08.2008

Строительство и продажа жилья в Черногории идут полным ходом: благодаря россиянам, основным покупателям местной курортной недвижимости, спрос на нее не прекращает расти. подробнее ...

Прибыль по-черногорски 01.06.2008

В Черногории услуги по управлению недвижимостью стали предлагать совсем недавно, и это понятно, ведь интерес к курортам страны тоже возник всего около пяти лет назад. подробнее ...

Горы, море... и политика 01.03.2008

Южное побережье Черногории нередко остается в стороне от внимания туристов и покупателей недвижимости, традиционно ориентирующихся на Будванскую Ривьеру и Которскую бухту. подробнее ...

Магия древнего Котора 01.01.2008

Черногорские курорты, еще пару лет назад малоизвестные россиянам, теперь привлекают все больше внимания как туристов, так и покупателей недвижимости. Которский залив и расположенные на его берегах курорты особенно интересны. подробнее ...

На берегах Адриатики 01.09.2007

Адриатическое море – самая чистая часть Средиземноморья, а три страны на его балканском побережье – Хорватия, Черногория и Словения – считаются самыми экологически чистыми районами Европы. подробнее ...